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ABRASCA DEFENDE QUE CUSTO DO EMPRÉSTIMO SEJA ACRESCIDO AO VALOR DOS IMÓVEIS INCORPORADOS por Alfried Plöger

Uma incorporadora imobiliária deve ativar (capitalize) ou não os custos dos empréstimos para construção de um imóvel residencial? A questão foi posta quando a Abrasca encaminhou, em fevereiro, carta ao Comitê de Interpretações da Fundação - IFRIC se posicionando sobre a contabilização dos custos de empréstimos em relação à construção de um empreendimento imobiliário multiunitário residencial.

A consulta do IFRIC foi feita com base na aplicação do IFRS 15, de acordo com o normativo contábil IAS 23 sobre custos de empréstimos, para as incorporadoras que reconhecem a receita ao longo do tempo, “método POC”, referente à venda de unidades individuais no empreendimento.

No entendimento da Abrasca, os procedimentos atuais, utilizados no Brasil pelas companhias do setor imobiliário, estão de acordo com as normas do IAS 23 e demonstram as melhores práticas de mensuração do custo dos imóveis produzidos, sua alocação enquanto estoque ou custo de vendas (capitalização durante a construção) e despesa financeira (após término da construção). Tais procedimentos atualmente adotados não geram distorção de margens nas vendas pois o custo é apropriado contra a receita, garantindo assim a correta alocação a todas as unidades produzidas.

Qualquer alteração no método contábil hoje utilizado irá gerar distorções nos custos de produção e, consequentemente, nas margens das unidades negociadas do mesmo empreendimento, além de não representar a essência do ambiente de negócios e crédito do mercado brasileiro.

O Mercado Imobiliário no Brasil
No documento encaminhado ao IFRIC, a Abrasca destacou que a atividade de incorporação imobiliária no Brasil demanda um período de tempo substancial para a etapa da construção, o que torna necessária a obtenção de financiamento ou empréstimo junto ao Sistema Financeiro da Habitação, principal fonte de funding para o setor. Este contrato de financiamento é celebrado com vinculação direta ao projeto, ratificando o entendimento de ativo qualificável do IAS 23 e componente do custo da unidade imobiliária. Salientamos que, em nossa jurisdição, as demais linhas de crédito sem vinculação ao projeto, como capital de giro, já são tratadas como despesa financeira (sem capitalização) por não terem associação direta ao empreendimento imobiliário.

Portanto, os custos financeiros de empréstimos compõem os custos do empreendimento, enquanto estes estiverem associados ao processo de construção; ou seja, independente se as unidades do empreendimento estão vendidas ou não, os custos são calculados inicialmente – ou à medida que forem ocorrendo – e devem ser medidos, ajustados e encerrados ao longo da construção de todo o empreendimento. Este é o mesmo procedimento para os demais custos, como o da construção, que são estimados inicialmente, controlados, ajustados e finalizados durante o processo de elaboração do empreendimento – independente se as vendas de unidade são ou não realizadas neste mesmo período.

Por se tratarem de componentes do custo de produção, os mesmos devem ser capitalizados no estoque e baixados pela venda das unidades imobiliárias para resultado. Este entendimento é corroborado pelo Item 7 do IAS 23 . Não há diferença na formação de custo de uma unidade imobiliária a ser vendida (intenção/pretensão) durante ou após a sua conclusão.

Em sendo itens de custos de construção, os mesmos devem ser confrontados com suas respectivas receitas de vendas. Ou seja, enquanto não houver receita relacionada à comercialização das unidades em estoque, não deve haver custos relacionados a estas unidades nas demonstrações de resultado.

Realizando uma comparação entre o entendimento preliminar do Comitê e a realidade do mercado brasileiro, fizemos as seguintes ponderações sobre:

• Encargos como componente de custo do empreendimento: é elegível como custo durante o processo de desenvolvimento do empreendimento e alocado proporcionalmente para todas as unidades do empreendimento enquanto o empreendimento estiver em construção (Item 7 e 8 IAS 23).

• Apropriação dos encargos nos estoques ou no custo das unidades já vendidas: enquanto elegível para capitalização ao empreendimento, fracionado às unidades, os encargos serão alocados aos estoques enquanto a unidade não for vendida (Item 7 IAS 23) e no custo dos imóveis vendidos (resultado) quando esta já estiver vendida, respeitando assim o postulado contábil de apropriação de custo uniformemente à apropriação da receita (Item 4.50 IAS 00).

Nota-se que o fato dos encargos serem considerados como custo da unidade produzida não tem relação com momento ou forma de venda da unidade: eles são um dos componentes do custo de produção.

Os procedimentos contábeis atuais, adotados pelas companhias do setor imobiliário brasileiro, estão de acordo com as normas do IAS 23 e demonstram as melhores práticas de mensuração do custo dos imóveis produzidos.

Alfried Plöger
é presidente do Conselho Diretor da Associação Brasileira das Companhias Abertas (ABRASCA)
abrasca@abrasca.org.br